Konut Üretimi Milli Bir Meseledir

Türkiye'de konut sektörü, tarihinin en zor dönemlerinden birini yaşıyor. İnşaat malzemelerindeki fiyat artışları, belediye harçlarındaki yükseliş, kalifiye işçi bulma sorunu, yüksek sigorta primleri, uzun ruhsat süreçleri, beton sektöründeki tekelleşme ve tamamlanamayan imar planları, yatırımcı ve müteahhitlerin çalışma şevkini kırıyor. Sonuç olarak birçok müteahhit artık konut üretmekten vazgeçiyor.

Bugün büyük kurumlarla çalışan dev firmalar dışında, yalnızca konut üreterek sağlıklı bir kârlılık elde etmek neredeyse imkânsız hale geldi. Oysa her yıl yaklaşık 650 bin evliliğin yapıldığı, 1 milyonun üzerinde bebeğin dünyaya geldiği bir ülkede konut üretimi lüks değil, temel bir ihtiyaçtır. Ne yazık ki yıllardır bu sektör sadece "rant kapısı" olarak görülmüş, üretimin önünü açacak kalıcı politikalar oluşturulamamıştır.

Özellikle küçük ve orta ölçekli müteahhitler, kentsel dönüşümün gerçek kahramanlarıdır. Büyük şehirlerde dönüşümün büyük bölümü küçük parseller üzerinde gerçekleşmektedir. Binlerce konut üreten büyük firmaların, 20 dairelik eski bir apartmanı dönüştürmesi ekonomik olarak mümkün değildir. Bu işi mahalleyi bilen, bölgeyi tanıyan yerel müteahhit yapar. Ancak bugün yerel müteahhit para kazanamadığı için sektörden çekiliyor. Eğer buna acilen çözüm bulunmazsa, beklenen Marmara depreminde dönüştürülemeyen binlerce riskli bina vatandaşımıza mezar olabilir. Bu artık sadece ekonomik değil, aynı zamanda hayati bir güvenlik meselesidir.

Konut sahibi olmanın her geçen gün zorlaştığı bir dönemde getirilen yeni vergi düzenlemeleri de hem üreticinin hem de vatandaşın yükünü artırıyor. Zaten yüksek kredi faizleri ve yükselen konut fiyatları nedeniyle ev alamayan vatandaş, ilave vergi yükleriyle artık konuta tamamen ulaşamaz hale gelecektir. Böyle devam ederse, 30 yıldır dönüştürülemeyen riskli yapı stoğunu bir 30 yıl daha konuşmaya devam ederiz.

Bir başka gerçek ise satış bedelleridir. Devlet de sektör de biliyor ki inşaatın birçok gider kalemi hâlâ kayıt altına alınamıyor. Böyle bir sistem devam ederken dairelerin tamamının gerçek satış bedeli üzerinden işlem görmesi, konut fiyatlarını yüzde 20 ila 40 arasında artıracaktır. Bu nedenle vergi sistemi ani kararlarla değil, sektörün gerçekleri dikkate alınarak kademeli bir geçişle yeniden düzenlenmelidir.

Konut fiyatlarını artıran en önemli nedenlerden biri de yanlış şehir planlamasıdır. İmar planları sağlıklı hazırlanmadığında hem arsa fiyatları hem de konut maliyetleri gereksiz şekilde yükselmektedir. Bir tarafta verimsiz, taşlık ve kayalık alanlar tarım arazisi ilan edilirken, diğer tarafta verimli ovalar ve tarım alanları imara açılmaktadır. Bu plansızlığın bedelini hem üretici hem vatandaş ödüyor. Şehir planlaması günlük hesaplarla değil, bilimsel veriler ışığında yapılmalıdır. Kamu adına görev yapan herkes de aldığı kararın sorumluluğunu taşımalıdır.

Konut sorununun çözümü için atılması gereken adımlar açıktır:

• İmar planlarında yıllardır süren belirsizlikler ve çıkar ilişkileri sona erdirilmelidir.
• İnşaat sektöründeki vergi sistemi ülke gerçeklerine uygun şekilde yeniden düzenlenmelidir.
• İnşaatla ilgili harçlar ciddi oranda düşürülmelidir.
• Değerli hazine arazilerinde lüks projeler yerine sosyal konut üretilmelidir.
• İki ay içinde ruhsat veremeyen belediyelere idari yaptırım uygulanmalıdır.
• Yıllardır çözülemeyen imar sorunları hızla sonuçlandırılmalıdır.
• Yerel ve orta ölçekli müteahhitler desteklenmeli, sektörün dışında bırakılmamalıdır.
• Daire satışlarında tapu harcı kaldırılmalı veya makul seviyeye indirilmelidir.
• İnşaat sektöründeki iş gücü açığını kapatacak yasal çözümler üretilmelidir.
• İlk kez ev alacak vatandaşlara devlet bankaları aracılığıyla uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkânı sağlanmalıdır.
• Yerel yönetimler yeni konut arsaları üretmeli ve arzı artırmalıdır.
• Konut satışı vatandaşlık kazanmanın aracı olmamalıdır.
• Şehirler merkezlere yük bindirilerek değil, planlı gelişim aksları doğrultusunda büyütülmelidir.

Konut meselesi yalnızca müteahhidin ya da yatırımcının sorunu değildir. Bu mesele, ev sahibi olmak isteyen milyonlarca vatandaşın, deprem güvenliğinde yaşamak isteyen ailelerin ve ülkemizin geleceğinin meselesidir. Bugün üretimin önünü açamazsak, yarın hem daha pahalı konutlarla hem de dönüşemeyen riskli yapılarla çok daha ağır bedeller ödemek zorunda kalacağız.

"Güçlü şehirler, planlı şehirleşmeyle; güvenli yarınlar ise üretilen konutlarla mümkündür."

İsa Demir
Gayrimenkul Geliştiricisi ve Müteahhit
13/07/2026