EİDS Çalışıyor Ama Sahte İlanlar Vatandaşı Mağdur Ediyor

EİDS Sistemi Çalışıyor Ama Boşluklar Devam Ediyor

15 Şubat 2026 itibarıyla zorunlu hale gelen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), yetkisiz emlakçıların ilan vermesini engellese de, yetki belgeli emlakçılar yeni bir yöntemle sistemi aşmayı sürdürüyor. Emlak işletmeleri, ilanları "sahibinden" veya "yabancı" kategorisinde girerek tüketiciyi yanıltıyor.

Yetkili Emlakçılar Sahibinden Kılığına Giriyor

Kaynaklara göre, yetki belgesi olan emlak işletmeleri, mülk sahibi gibi davranarak EİDS kontrolünü atlıyor. İlan sitelerinde "sahibinden" etiketiyle yayınlanan ilanlar aslında emlakçılara ait olabiliyor. Bu durumda alıcılar komisyonsuz bir satış beklerken, kapıda emlakçı ve komisyon talebiyle karşılaşıyor.

İstanbul'da bir ev arayışı sırasında bu duruma maruz kalan Ayşe K. yaşadığı hayal kırıklığını şöyle ifade ediyor: "Sahibinden sitesinde 'sahibinden' olarak yayınlanan bir ilana gittim. Ev sahibiyle görüştüğümü sandım, kapıda bir emlakçı karşıladı. 'Sahibi benim, ilanı ben verdim' dedi. Ama fiyat farklı çıktı, üstüne komisyon istedi. Saatlerce ekranda gezindim, hepsi boşuna."

Benzer şikayetler sosyal medyada da yaygın. "Sahibinden koydum, 3 ay geçti, kimse ciddi alıcı değil" diyen mülk sahipleri ile "Sahibinden'de emlakçı ilanları 'sahibinden' diye geçiyor, dolandırıcılık" diyen alıcılar sistemin tam işlemediğini belirtiyor.

Dolandırıcılık Yöntemleri Çeşitleniyor

Bir emlak hukuku kaynağına göre, sahte ilan dolandırıcılığı sadece emlakçı kılığıyla sınırlı değil. Hesap çalma, sahte ödeme linkleri, kapora tuzağı ve sahte tapu/vekalet gibi yöntemler de EİDS'in çözemediği alanlarda vatandaşı hedef almaya devam ediyor. 2026 yılında en yaygın dolandırıcılık yöntemleri şöyle sıralanıyor:

1. Kapora dolandırıcılığı – Görmeden kapora isteme
2. Sahte ilan tuzağı – Gerçek olmayan ilanlarla müşteri çekme
3. Sahte tapu / sahte vekalet – Sahte belgelerle satış vaadi
4. Aynı evin birden fazla kişiye satılması – Birden fazla kapora toplama

Emlakçılar da Mağdur: Exclusive Yetki Çözüm Olabilir

Sorun sadece alıcılar için değil. Yetki belgesi olan emlakçılar da sistem açıklarından rahatsız. Mülk sahibi yetki verse de "ben kendim satarım" diyebiliyor. Emlakçı pazarlama yapıp alıcı getirse bile, mülk sahibi haricen satarsa komisyon tartışması çıkıyor. Yargıtay'ın 2022-2026 dönemi içtihatlarına göre, sözleşmede "mülk sahibi kendisi satsa dahi komisyon öder" maddesi varsa emlakçı haklı olabiliyor ancak bu süreç uzun ve masraflı.

Çözüm Önerileri: Sistem Nasıl Tam Kapasite Çalışır?

Sektör temsilcileri ve hukukçular, EİDS'in etkinliğini artırmak için şu önerileri sunuyor:

• Platformlarda "doğrulanmış emlakçı" rozeti ve puanlama sistemi zorunlu hale getirilmeli
• Bir mülke sadece bir emlakçı yetki alabilmeli (şu an birden fazla mümkün)
• "Sahibinden" ilanlarında ek doğrulama adımları getirilmeli
• Tek bir Ulusal Emlak Portalı ile sahte ilan ve fiyat şişirme önlenmeli
• Ticaret Bakanlığı standart yetki sözleşmesi şablonu yayınlamalı

Vatandaş Ne Yapmalı?

Ticaret Bakanlığı'nın resmi tavsiyelerine göre tüketiciler şu önlemleri almalı:

1. Emlakçının yetki belgesini Ticaret Bakanlığı üzerinden sorgulayın
2. EİDS logosu olan ilanları tercih edin
3. "Sahibinden" ilanlarında ilan sahibinin diğer ilanlarını kontrol edin
4. Görmeden kesinlikle kapora vermeyin
5. Tapu sorgusu ve ekspertiz yaptırmadan işlem yapmayın
6. Tapu Kaydı Takyidat Belgesi isteyin

Sonuç olarak, EİDS yetkisiz emlakçılığı büyük ölçüde engellerken, yetki belgeli emlakçıların sistemi aşma yöntemleri ve denetim eksiklikleri vatandaşın mağduriyetini sürdürüyor. Sistemin tam anlamıyla işlemesi için teknik altyapının güçlendirilmesi ve platformların daha aktif denetim yapması gerekiyor. Aksi halde vatandaşlar saatlerce ilan sitelerinde doğru ilanı aramaya devam edecek.