Konut Piyasasında Satış Rekoru ve Reel Fiyat Düşüşü

Bir televizyon programında değerlendirmelerde bulunan gayrimenkul uzmanı, konut piyasasında finansman ile satış arasındaki bağın koptuğunu, nakit alımların öne çıktığını ve arz sorununun önümüzdeki yıllarda yeni fiyat artışlarını beraberinde getirebileceğini söyledi.

Yüksek Faize Rağmen Rekor Satışlar Dikkat Çekti

Türkiye konut piyasası son iki yıldır alışılmış ekonomik kuralların dışına çıkan bir tablo sergiliyor. Normalde yüksek faiz oranlarının konut satışlarını yavaşlatması beklenirken, 2025 yılında 1,7 milyonun üzerinde satış gerçekleşmesi sektörün dinamiklerinin değiştiğini ortaya koydu.

Uzmanlara göre bu dönemin en önemli özelliği, konut satışlarının artık büyük ölçüde banka kredileriyle değil, nakit alımlarla gerçekleşmesi. Mevduat faizleri, altın ve benzeri yatırım araçlarında biriken sermayenin yeniden gayrimenkule yönelmesi, satışların yüksek kalmasını sağladı.

Finansman İle Satış Arasındaki Bağ Koptu

Geçmiş yıllarda konut satışları büyük ölçüde kredi faizlerine bağlı hareket ederken, bugün bu ilişkinin önemli ölçüde zayıfladığı vurgulanıyor. Özellikle yüksek mevduat getirileri elde eden yatırımcıların birikimlerini gayrimenkule aktarmasıyla kredi kullanımının etkisi azaldı. Bu durum, yüksek faiz ortamında dahi konut satışlarının canlı kalmasının en önemli nedeni olarak gösteriliyor.

İlan Fiyatları Yükseliyor ancak Reel Fiyatlar Geriliyor

Konut piyasasında dikkat çeken bir diğer gelişme ise nominal ve reel fiyatlar arasındaki fark. İlan fiyatları her ne kadar yükselmeye devam etse de, enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında konut fiyatlarının reel olarak gerilediği belirtiliyor. Uzmanlar, 2021-2023 yılları arasında uygulanan düşük faiz politikalarının oluşturduğu hızlı fiyat artışlarının bugün büyük ölçüde dengelenmeye başladığını ifade ediyor. Bu süreç, "fiyat balonunun kontrollü şekilde sönümlenmesi" ve daha sağlıklı bir fiyatlama dönemine geçiş olarak değerlendiriliyor.

Ev Almak Mı, Kirada Kalmak Mı?

Yüksek faiz nedeniyle konut kredisine ulaşmanın zorlaşması, birçok vatandaşı uzun süre kiracı olarak yaşamaya yönlendiriyor. Buna karşın uzmanlar, barınma ihtiyacının yatırım kararından ayrı değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Nakit birikimi bulunan yatırımcılar açısından reel fiyatların gerilediği mevcut dönemin önemli fırsatlar sunduğu belirtilirken, krediye ihtiyaç duyan vatandaşlar için konut edinmenin halen oldukça zor olduğu ifade ediliyor.

Gayrimenkul Uzun Vadede Cazibesini Koruyor

Son iki yılda mevduat ve altın gibi yatırım araçları daha yüksek getiri sağlasa da, yatırımcıların yeniden arsa ve konuta yönelmeye başladığı gözleniyor. Uzmanlara göre Türkiye'de gayrimenkulün güçlü kalmasının en önemli nedenleri arasında;

• Konut arzının sınırlı olması,
• Arsa üretimindeki yetersizlik,
• Artan nüfus ve hane sayısı,
• Uzun vadede değer artışı beklentisi

yer alıyor. Bu nedenle kısa vadeli dalgalanmalara rağmen gayrimenkulün uzun vadeli yatırım aracı olma özelliğini koruduğu değerlendiriliyor.

En Büyük Risk: Arz Yetersizliği

Sektörün önündeki en önemli sorunlardan biri konut arzındaki yetersizlik olarak gösteriliyor. Yeni bir konut projesinin planlanması, ruhsatlandırılması, inşa edilmesi ve teslim edilmesi ortalama iki yılı buluyor. Bunun yanında uygun arsa üretimindeki sıkıntılar da yeni projelerin hayata geçirilmesini zorlaştırıyor.

Geçmiş yıllarda yaklaşık 1,5 milyon seviyelerine ulaşan yapı ruhsatı sayılarının bugün bu rakamların oldukça gerisinde kalması, gelecekte arz açığının daha da büyüyebileceğine işaret ediyor. Uzmanlar ayrıca;

• Hane halkı büyüklüğünün küçülmesi,
• Tek kişilik yaşamın yaygınlaşması,
• Üniversite öğrencisi sayısındaki artış,
• Kentleşmenin devam etmesi

gibi faktörlerin konut talebini canlı tutacağını belirtiyor.

Faizler Düştüğünde Yeni Fiyat Artışları Gündeme Gelebilir

Uzman değerlendirmelerine göre faiz oranlarının kalıcı şekilde gerilemesi halinde ertelenen konut talebi yeniden devreye girecek. Özellikle 2027-2028 döneminde krediye erişimin kolaylaşması ve arzın sınırlı kalmaya devam etmesi durumunda konut fiyatlarında yeni bir yükseliş dalgası yaşanabileceği öngörülüyor.

Ancak kredi faizleri düşse bile, artacak konut fiyatları nedeniyle vatandaşların aylık kredi taksitlerini karşılamasının yine kolay olmayabileceği ifade ediliyor. Ayrıca bu sürecin gerçekleşebilmesi için kredi kullanımını sınırlayan düzenlemelerin de yeniden gözden geçirilmesi gerekebileceği değerlendiriliyor.

Alternatif Finansman Modelleri Öne Çıkıyor

Uzmanlar, yalnızca banka kredilerine dayalı bir konut finansman sisteminin gelecekte yeterli olmayacağını belirtiyor. Bu kapsamda;

• Tasarruf finansman şirketlerinin daha fazla rol üstlenmesi,
• Sermaye piyasası araçlarının geliştirilmesi,
• Gayrimenkul yatırım modellerinin çeşitlendirilmesi,
• Kamu destekli kiralık sosyal konut projelerinin yaygınlaştırılması

gibi alternatif çözümlerin konut piyasasının sürdürülebilirliği açısından önem taşıdığı ifade ediliyor.

Sektör Yeni Bir Dönüşüm Sürecine Giriyor

Konut piyasasında yaşanan gelişmeler, Türkiye'de gayrimenkul sektörünün yeni bir döneme girdiğini gösteriyor. Bir yandan yüksek faiz ortamında krediye dayalı satış modeli zayıflarken, diğer yandan nakit alımların artması ve arz sıkıntısının devam etmesi piyasanın geleceğini şekillendiriyor.

Uzmanlara göre kısa vadede reel fiyatlardaki normalleşme devam edebilir. Ancak orta ve uzun vadede üretimin talebi karşılayamaması halinde konut fiyatlarında yeniden güçlü artışların yaşanması ihtimali sektörün en önemli gündem maddeleri arasında yer alıyor.