Miras Gayrimenkullerinde İlk İhale Sadece Mirasçılara

Türkiye'de 12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeyle, miras gayrimenkullerinin satış usulü yenilendi. Aile içi ihtilaflara neden olan ve mülklerin değerinin altında satılmasına yol açan eski sistem terk edildi. Yeni düzenleme, aile yadigârı taşınmazların öncelikle aile içinde kalmasını ve mirasçıların hak kaybı yaşamamasını hedefliyor.

Yeni Satış Usulü: İlk İhale Mirasçılara Ayrıldı

Yapılan düzenlemeyle birlikte, miras yoluyla edinilen ev, arsa, tarla gibi taşınmazların satışında ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Üçüncü kişiler, akraba dahi olsalar, bu ilk artırmaya katılamayacak. Böylece aile mülklerinin öncelikle aile içinde kalması sağlanacak.

İlk İhalede Asgari Teklif: Yüzde 100 ve Masraflar

Birinci artırmada verilecek tekliflerin, taşınmazın muhammen bedelinin (eksperce belirlenen değer) yüzde 100'ünü ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını karşılaması gerekiyor. Bu sayede mirasçı, diğer mirasçıların paylarını gerçek değer üzerinden ödeyecek ve kimse mağdur edilmeyecek.

İlk İhalede Satış Olmazsa Ne Olacak?

Eğer ilk artırmada mirasçılardan yeterli teklif gelmezse, ikinci artırma herkese açık olarak yapılacak. İkinci artırmada asgari teklif; muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmaz üzerinde güvence altına alınmış ve satış isteyenin öncelikli alacağı toplamından yüksek olanı ile masraflar toplamı olarak belirlenecek.

Kapalı İhalenin Şartları Neler?

İhalenin sadece mirasçılara kapalı yapılabilmesi için iki şartın aynı anda bulunması gerekiyor: 1) Taşınmazın tüm malikleri tarafından miras yoluyla edinilmiş olması, 2) Malikler dışında üçüncü bir kişinin hissesinin bulunmaması. Bu şartlardan biri eksik olursa ihale doğrudan herkese açık yapılacak.

Mirasçılardan biri hissesini üçüncü bir kişiye devretmişse, kapalı ihale şartı ortadan kalkar ve taşınmazın satışı doğrudan herkese açık olarak gerçekleştirilir.

Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?

Yeni düzenleme, 31 Temmuz'da Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenlemenin yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek. Yürürlük tarihinden sonra ilan edilecek satışlarda ise yeni sistem zorunlu olarak uygulanacak. Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında satış ilanının tarihi büyük önem taşıyor.

Eski Sistem ile Yeni Sistem Arasındaki Farklar

Eski sistemde ihaleye şartları sağlayan herkes katılabiliyor, satış muhammen bedelin yüzde 50'si üzerinden başlıyordu. Bu durum, miras kalan taşınmazların değerinin çok altında üçüncü kişilere geçmesine neden oluyordu. Yeni sistemde ise birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında kapalı yapılıyor ve satış için muhammen bedelin tamamı isteniyor. Amaç, mirasçıların mülkiyet hakkını koruyarak taşınmazın gerçek değeri üzerinden aile içinde kalmasını sağlamak.

Mirasçılar İçin Öneriler

• Kıymet takdiri raporunu dikkatlice inceleyin.
• Muhammen bedelin tamamını ve masrafları karşılayacak finansmanı önceden hazırlayın.
• Satış ilanını düzenli olarak takip edin.